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房東和租客如何溝通和處理因疫情影響不能準時交租金?

3/26/2020

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安省租務委員會(Landlord and Tenant Board) 上星期初宣報暫時停止所有關於遂趕租客的聆訊源於COVID-19疫情原因。最近,亦有很多房東因現在疫情而擔心會對租客是否準時交租有所影響。


租客責任

如果租客因為疫情而被裁員或暫時被裁員,請先與你的房東溝通一下你可能會不能準時欠租的現況。


在這疫情下,相信一般房東都會理解並盡量在許可情況下配合。但是如果租客沒有確實原因,只因疫情而拒绝交租,那麽是沒有房東會接受這理由的。


租客要明白你以交租來換取租住單位的權利。所以租客是有責任準時交租的,若因現有困境不能交全數的租金,亦盡量交你能合理付擔的租金。我提議如這情况發生在你身上,請和房東商討以一段合理時間裡分期付款缓遲租金的計劃。我亦提議租客如因疫情被裁員,可以去申請失業金保險(El)  。 若你不符合失業金保險申請,你可查看政府最近因疫情而發出的緊急緩助金在今年4月時的申請資格。


房東責任

若你的租客向你提出因被裁員等原因不能準時付交租金,請以開放態度與租客商討有可能的對策。例如、看看是否能在一段合理時間裡分期付款缓遲租金。


但是,房東亦可能會遇到某些租客是沒有誠意去協商解決方法。只是一心想在這段時間裡不交租、或明明有能力但只想在這段期間交相對低的租金。 或者租客最近會给另一不交租金籍口,就是房東現在可以延遲付交房屋貸款。可是這延遲不適用於投資的房屋貸款。


如果是後者情况,那麽房東可能盡快去開始必要法律程序。雖然安省租務委員會暫時停止遂趕租客聆訊,但還接受申請書提交。越早提交有關申請表,越能在相對上比較快的時間拿到上庭時間。以下是我建議針對不交租方案的步驟:



  1. 發送N4通知書(這段期間我提議用Xpresspost),給租客14天交付遲缴租金。如用郵寄方式,請加上5天的時間;
  2. 如果租客未能在所指定限期內缴付租金,就可以進行下一步去遞交L1申請表去排期上庭;
  3. 上庭時,房東可要求給11天的時間要租客交租。租客亦有機會要求多一點時間來付所欠的租金。那就會取决於租客是否在困境裡盡力付交合理和能力可付擔的租金。租客亦會有可能要求延遲和取消逐趕他的要求,按照 s.83 of RTA 以下理由如患病、失業、意外或COVID-19疫情等。 那是否能被取決要視租客有沒有誠意和意願繼續缴交租金,並在一段合理時間交這之前所交的租金。
  4. 房東可以憑發出L1命令Sheriff去執法,若然租客沒有在發令指定時間內缴付租金。


如果租客想繼續租住其單位,他必須在發令上的時間內交租,或在Sheriff執行遂趕之前。
 

如租客已經搬出單位,在發令上所欠的租金還末償還,那房東可到小额法庭去追討這筆欠租。房東亦可在小額法庭程序開始前,發一封信要求付款。也可以請追數公司代辦,並報上有關信貨機構。那麽,這行動會影響租客信貨,對將來向銀行借貸或租住其他地方都會有困難。


希望房東和租客雙方能以有建設性態度一起解決問題,而不是在這艱難時刻製造不必要的問題!

 


註明:以上所的說明有可能根據政府在疫情政策上有所改變,而有所不同或有所調節!                                                        
 


聲明:以上資料不構成法律意見,只作參考用途。每個情况有所不同,如遇上以上法律纷纠,可聯络誠忠法律服務!

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如何正確地和租客終止租約?

11/14/2016

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問:
我與現在租客簽了一年租約,租約從今年四月一日開始生效。而租金必須要在每月一號或之前繳付。最近她常遲交租,甚至延遲到下一個1月才缴交。我已經和我的租客溝通過她遲交租這問題,她還對我説很可能提早離開租借住所。雖然租約還有一年才到期,我仍願意讓她搬出後,再找位準時交租的好租客。不過,現在她仍然住在那裡,並好像無意搬出!與租客簽署租約時,有條款註明房東有權要求租客立即搬出,如在交租限期之三十天後亦未能缴付房東租金。我如何正確地和租客终止租约?在我的情况下,還有什麼其他解决的方法?




答:
房東在這情况下其實有好幾個方法可以解法這問題,最根本的就是要看房東心目中想要的結果,還有房東可以與租客協議的底線。



- 由於租客向房東提議過她有可能提出搬出 (而且獲得房東的同意), 房東可以要求租客給他 N9 通告,而搬出日期必須是提交通告給房東後最少60天(租期的最後一天)。


-房東與租客亦可以簽署同意書 N11, 只要雙方同意簽署和有協定的搬出日期。


必須注意如果租客沒有在預期内搬出,房東需要在通告限期搬出日期的三十天内提交 L3 申請書。  


-這是常用的方法之一是給租客N4 (欠交租或遲交租), 而通告上有限日期是要在給租客十四天或之後。如果在限日期後還沒向房東缴交租金,房東可以向安省委員會提交L1 申請表要求搬出和缴付尚欠的租金。


雖然租約裡提及房東有權在租客還未能於規定限期缴交租金之三十天後,可以要求租客立即搬出。但是這行動是絕對不能,因為每次這些糾紛亦需要安省委員會發出命令才可。若租約違反租務條例,法例就勝於租約。切勿用自己的方法來要求租客搬出!



以下有幾個法律容許房東可以申請租客搬出的原因:
- 租客對租住單位造成破壞;
- 租客騷擾其他租客人和房東;
- 租客在租住單位進行非法活動;


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租客可因房東沒執行装修或维修責任而拒绝交租嗎?

1/14/2016

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安省租務法例第二十條很清楚說明房東有為單位保養和維修的責任。一般來說,除非租客在單位不小心或有意的破壞(安省租務法例三十四條),否則房東是負責因長年累月的捐壞。

房東有什麼維修的責任?

房東要確保租用單位保持良好的维修和保養,如果損壞是由於經年累月的剝落磨損 
(不是因為租客蓄意破壞),房東是有負上维修責任, 主要的重要服務包括:
   
- 電力丶暖氣,
- 墙,屋頂,天花板,
-  窗,門,鎖,燈,
- 共用範圍地毡,
- 車房,洗衣房,露台,行人道,游泳
。



房東有責任保侍以下地方的清潔:

  - 走廊
  - 大堂
  - 升降機
  - 洗衣房
  - 游泳池
  - 泊車位
  - 殺滅虫鼠等。




很多時侯我都會遇到房東與租客因單位内的損壞發生纠纷。租客大多會以為可以拒交租金迫使房東執行埋行維修責任租客如果這樣做,可能會给房東一個很好向安省委員會申請逐趕命的理由了。雖然租客可以在房東遞上相關法律申請書後將租金暫時付到安省委員會。這不是最好的方法!


正確的做法是依時交租,並且向安省委員會申請房東维修表格(Form T6),當然需要有關相片和文件證明單位沒有得到適當保養。


如果租客確定房東沒理行维修責任是正確的,安省委員會會有以下幾種的结果:

1)拿取部分租金的退款;
2)命令發出要求房東在某日期維修損壞;
3)可能允許租客自行找人修理,所有维修和相關費用由房東支付;
4)房東不能加租,除非損壞修好;
5)终止租約。


另外一做法就是租客提早與房東终止租约,但租客必須给房東60天前通知(Form N9),终止生效日期為租務時段最後一天。

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提議房東對將入住租客進行初步調查! ‏ 

5/23/2015

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很多時間遇到房東很煩惱應付麻煩的租客,尤其是常不交租或常遲交租的租客。大多數這不如意情况的發生,都是由於房東沒有事前對將入住租客進行詳細的調查(Tenant screening) 。


其實可以之前取得租客書面簽署同意去進行調查下列的項目(這些項目亦要列在同意書上):


1) 信貸記錄 (credit check) 例如 Equifax.  信貸記錄要房東自己來做。必須清楚租客合法姓名(證件上的姓名)。因為房東來做可避免將入住租客以現有科技能作出更改的危險。


2) 現在工作的紀錄。可向租客要求最近三至五個的薪金單據,用作核實交租金的能力。 至於現在工作纪錄,可以問租客要求僱主的一封僱用信(Employment Letter), 還有可在Google上查看公司是否屬實。並用網上提供電話號碼接上公司負責人員,查核租客是否現在員工和為人等。


3) 之前租務糾紛的紀錄。  可調查租客有否與之前房東有租務纠纷的資料,那就可確定他是否一位合適的租客。


4) 之前房東的聯络資料 (二至三個房東聯络)。至於之前房東聯络詢問, 最好是問現在房東之前的房東聯络,因為他們比較中肯。現有的房東可能想麻煩租客快搬出單位,可能會有不實的作答。


以上所提及的調查的資料,需要得到租客書面簽署同意。亦可到安省房屋廳(Ontario Real Estate Association) 網站上載 Rental Application 给租客簽署同意。


5) 駕車執照。 這樣可以知道租客合法姓名和身份。亦可以向交通部Ministry of Transportation 核對身份。這駕車執照可用作日後尋找租客資料,尤其是租客己搬出租用單位,但仍然尚欠租金。


6) 銀行顧口。這方面的資料可用作日後房東向租客在小額法庭追付尚欠租金。租客己搬出或命令搬走。小額法庭容許扣取銀行顧口存款。


7) 會面。 房東和租客應抽些時侯會面和溝通,看看大家將來是否能夠合得來和了解租客的為人。可以幫助房東作出更準確的判斷。



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房東何時可以用自用理由收回出租單位?‏

4/11/2015

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背景
一宗發生在市中心舊式租務大厦的糾紛。事源是因為房東以自用理由給租客發出N12通告要求租客搬遷。但是房東到最後都沒有搬入單位。當初,房東以迎接將出世的嬰兒,和外母需搬進單位和他們一起住以便照顧將出世為自用的理由。房東不但没有搬單位, 還將這單位登報纸出租, 每月租金從$1 ,150增加至$2,000。 這事發生在租客搬出後幾個月。


房東可能的動機
房東有可能想用最快捷的方法大幅增加租金。由於事發的出租大厦建於1991年11月1日之前, 所以局限於安省委員會每年制定的租金加幅率。例如. 安省在2015年容許租金加幅率為1.6%。增加租金只能發生在租客搬入單位十二個月或之後。如果房東想增加的租金高於某一年的規定,必須要事先申請並獲安省委員會批準。

當然,房東可以以主要裝修理由申請加租,這亦適用於這事件上因為房東曾以一萬元為單位裝修。還有另一個問題是安省委員會是否會批準73.9%租金增加幅度?房東是否以其他方法去避開現時租金管制?

所以,在這事上房東就以自用理由,不需要其他法律規定原因,收回自己的租單位。


法律
首先要清楚自用理由在租務法例第48章1節的定義:

S 48 (1) 房東可以以下列真實的自用的理由要求租客搬出
a) 房東自己;
b) 房東配偶;
c) 房東或房東配偶的孩子或父母;
d) 為房東,房東配偶; 房東或房東配偶孩子或父母提供照顧的人。


總结
房東如以自用理由要求租客搬出後,只能自己和/或自已的家人搬入。绝不能用作大幅加租给新租客的手段。否則,房東有可能觸犯安省租務法例。


更多詳情可參閱以下文章:
http://www.theglobeandmail.com/news/toronto/how-the-hot-housing-market-is-leaving-renters-in-the-cold/article21059114/



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    張珮詩是法律顧問和為前明報星期天寫法律專欄。

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